Quais os direitos e deveres dos condôminos?

É importante que fique claro para todos quais são os direitos e deveres de cada um para que a convivência seja mais harmoniosa

A vida em condomínio é regida por leis, como o Código Civil. Além de outras coisas, ele dispõe sobre os direitos e deveres dos condôminos.

É importante que fique claro para todos, síndico, condôminos e inquilinos, quais são os direitos e deveres de cada um, para que a convivência se dê da forma mais harmoniosa possível.

Neste post, vamos esclarecer quais direitos e deveres competem aos condôminos:

Mas, afinal, quem são os condôminos?

Condômino e morador não são sinônimos, você sabia?

Condôminos são os proprietários ou possuidores, os donos do imóvel (mesmo que não morem no apartamento).

Já os moradores são todos aqueles que moram nas unidades, incluindo os inquilinos.

Agora que deixamos isso claro, veja quais são, no condomínio, os direitos e deveres dos proprietários:

Direitos do condômino

Os direitos dos condôminos estão estabelecidos no Código Civil Brasileiro, merecendo destaque os seguintes:

• Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (Art. 1.335);

• Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores (Art. 1.335);

Despesas condominiais

Vale lembrar que no artigo 1.340, consta que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Ou seja: se a despesa é relativa a uma obra ou manutenção na garagem (troca do portão existente por uma mais rápido, por exemplo), a despesa só deve ser paga por aqueles condôminos que possuírem vagas de garagem.

O condômino que não se serve da área não paga pelas despesas referentes a ela.

Garagem

• Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores (Art. 1.338). É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral (Art. 1.339 do Código Civil);

Ou seja: é direito do condômino alugar sua vaga de garagem a qualquer pessoa, desde que seja dada preferência a outros condôminos.

No caso da venda de sua vaga, pode sempre ser feita a outro condômino, mas só pode ser feita a outras pessoas (não-condôminos) se a Convenção do Condomínio permitir.

Participação em assembleias

• Ser convocado para assembleia, uma vez que o Art. 1354 estabelece que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”;

• Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (Art. 1.335 do Código Civil);

O condômino só pode votar na assembleia estando em dia com as despesas condominiais.

Quanto a isso, vale ressaltar que o direito de voto em assembleia é do condômino, e não do inquilino, caso o apartamento seja alugado.

Para que um inquilino possa votar, é necessário que tenha procuração do proprietário do imóvel.

Ainda sobre os votos, o Código Civil dispõe que eles serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. (Art. 1.352).

• Um quarto dos condôminos têm direito de convocar assembleias extraordinárias (Art. 1355);

• A maioria absoluta dos condôminos pode, em assembleia, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio (Art. 1349).

Deveres do condômino

Assim como os direitos dos proprietários, seus deveres também são estipulados pelo Código Civil:

Taxa condominial

• Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Art. 1.336);

Da quitação de suas contribuições depende o direito a voto em assembleias, como visto acima.

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Obras e destinação da unidade

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (Art. 1.336);

Quanto às obras, o condômino deve seguir a NBR 16.280, contratando um profissional habilitado como responsável técnico, que emita ART ou RRT para a obra.

• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (Art. 1.336);

• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Art. 1.336);

Se o condomínio é residencial, por exemplo, o condômino não pode dar à sua unidade destinação comercial.

Multas e punições

• O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV do Art. 1336 (descritos acima), pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

• O condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem (Art. 1337);

• O condômino que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia (Art. 1.337);

• Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores (Art. 1.344).