A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente qualquer influência política ou encubra qualquer irregularidade na gestão, uma vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico para auxiliar nas questões administrativas do condomínio.
A escolha da administradora deve ocorrer mediante aprovação em assembleia conforme parágrafo 2º, do artigo 1.348 do Código Civil, que aduz “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
A administração de condomínios ocorre, via de regra, através de um contrato de administração firmado com o condomínio, no qual o síndico delega a terceiros o exercício de algumas atividades que seriam legalmente de sua responsabilidade. Assim, imperam as normas de mandato, pois é clara a delegação de poderes para que um terceiro (administradora) em nome do mandatário (condomínio representando pelo síndico) realize alguns atos de gestão conforme ajustado (contrato), Art. 653 e seguintes do Código Civil)
Pelo fato do síndico, por força de lei, ser o responsável direto pela gestão, Art. 1.348 do Código Civil, discute-se inclusive se o síndico poderia trocar a administradora e depois ratificar a escolha em assembleia. Situação que particularmente entendemos viável, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E assim, como ele responde nada mais justo que ele escolha para quem delegar responsabilidades que são dele.
E como sabemos das inúmeras funções/obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio administrativo, pois legalmente os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico diretamente. Mesmo que posteriormente a administradora possa ser responsabilizada pelos seus erros. (direito de regresso)
Em um primeiro momento o síndico ou o condomínio respondem pelos erros praticados inclusive pela Administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar a prejuízo a administradora em um segundo momento.
